Immobilier : Analyses et perspectives pour 2024

Depuis quelques années, le marché immobilier français a été soumis à diverses pressions économiques et sociales, suscitant des inquiétudes quant à son avenir. Alors que certains experts annoncent une sortie de crise fin 2025, une analyse minutieuse des tendances actuelles et des prévisions à venir s'impose pour mieux comprendre les enjeux du secteur.

Des chiffres encourageants

L'étude de Xerfi et Precepta (“Le marché de l’immobilier de logements en France et en régions à l’horizon 2025) souligne une résilience notable du marché de l'immobilier face à la crise. 

Contrairement aux craintes d'un krach similaire aux années 1990, divers facteurs contribuent à maintenir une stabilité relative : des besoins persistants en logements, un fort attachement des Français à l'immobilier et la résolution des vendeurs à maintenir leurs prix en ne souhaitant pas “brader” leur bien. Il faut dire qu’avoir un crédit à 1% sous le coude en période d’inflation permet d’être en position de force.

Selon l’étude de Xerfi et Precepta, une baisse de 3.8% des prix immobiliers en France est prévue d'ici fin 2024, avec une perspective de détente des taux d'intérêt, susceptible de déclencher un ajustement significatif. Les prévisions indiquent que les ventes des biens immobiliers déjà construits devraient diminuer de 11 %, tandis que les prix devraient baisser de 6 %. Cette baisse des prix pourrait marquer le début d'une reprise, même modeste, du marché immobilier.

L’immobilier neuf

En revanche, le secteur de l'immobilier neuf peine à retrouver son élan. Les chiffres témoignent d'une situation difficile, avec une prévision de repli du chiffre d'affaires de 4% et une baisse des mises en chantier de 14% pour 2024. Bien que la croissance soit envisagée à partir de 2026, les défis restent nombreux.

L’inflation des coûts liés aux travaux et la fermeture du robinet du crédit mettent ce secteur sous tension.

La détente attendue sur les taux d'intérêt pourrait offrir un répit, mais la reprise demeure incertaine jusqu'à une période plus avancée.

Une redynamisation du marché immobilier ?

La situation pesante persiste malgré des conditions de crédit améliorées et une baisse nationale des tarifs moyens au mètre carré constatée au premier trimestre 2024 (-2% par rapport au trimestre 4 de 2023), accentuée dans certaines municipalités telles que Rennes et Nantes.

Cela ne suffit pas à stimuler le retour des acquéreurs, avec une stagnation voire une diminution du nombre d'acquéreurs. De plus, l’impact de l’inflation a eu de nombreuses conséquences et pèse sur les finances actuelles des ménages français. 

Cependant, des signaux encourageants émergent, tels qu'une meilleure solidité des promesses de vente et des délais de vente réduits au premier trimestre 2024. La prudence reste de mise malgré ces avancées.

Perspectives immobilières pour fin 2024 et 2025

Alors que l'année 2024 s'amorce, le marché immobilier français oscille entre stabilité précaire et signes d'amélioration. Malgré une baisse des taux d'emprunt et un assouplissement des conditions d’octroi de crédit, la capacité d'emprunt des ménages demeure limitée, notamment avec l’inscription dans la loi du taux d’endettement à 35%.

Les prix des biens continuent de fluctuer, avec une légère baisse observée dans certaines régions, mais sans susciter un retour massif des acquéreurs. D’après une étude de l’Observatoire Interkab portant sur 8500 agences immobilières indépendantes, 62% des agents immobiliers interrogés pensent que le nombre de transaction va diminuer en 2024. Les mesures gouvernementales visent à soutenir le secteur, mais leur efficacité reste incertaine.

De plus, les biens affichant des étiquettes DPE classées F ou G représentent désormais 8 % des biens en vente. Bien que leur nombre diminue légèrement (-5 % au trimestre 1 2024), la baisse des prix (-7 % pour les appartements et -5 % pour les maisons) reste insuffisante. D’après l’étude de l’Observatoire Interkab, les annonces récentes sur le recalcul du DPE pour les petites surfaces auront un impact variable : 60 % des agents immobiliers pensent que les propriétaires opteront pour la location de leur bien, tandis que 40 % prévoient des ventes.

À la lumière des données et des prévisions, le marché immobilier résidentiel français se trouve à un tournant crucial. Les défis persistent, mais des opportunités émergent pour une réorientation stratégique. Les acteurs du secteur devront naviguer avec agilité dans un environnement complexe, tirant parti des signaux encourageants tout en anticipant les risques. La sortie de crise annoncée pour fin 2025 reste tributaire de multiples facteurs, mais une analyse proactive et une adaptation constante pourraient ouvrir la voie à une reprise durable.

Quelle est la part de responsabilité de la location courte ou moyenne durée dans la crise du logement ?

Dans le discours public et médiatique, la location courte et moyenne durée est souvent désignée comme un facteur exacerbant la crise du logement. Pourtant, cette affirmation masque souvent la réalité plus complexe du marché immobilier. En effet, il est courant d'entendre que la prolifération des locations de courte et moyenne durée via des plateformes comme Airbnb réduit l'offre de logements à long terme, contribuant ainsi à la hausse des prix et à la pénurie de logements.

Cependant, cette vision simpliste occulte les véritables défis auxquels le marché de l'immobilier est confronté. En réalité, les lois et réglementations souvent contraignantes et complexes imposées par les autorités locales sont souvent de véritables obstacles au développement du marché immobilier.

Cependant, la focalisation sur la location courte et moyenne durée occulte souvent d'autres aspects essentiels de la crise du logement. Parmi ceux-ci, on retrouve la question des logements vacants ou abandonnés, qui représentent une perte sèche pour le pays en termes de ressources disponibles pour le logement. De plus, la complexification à l'obtention du crédit, notamment par les récentes mesures du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), aggrave la situation en limitant l'accès des ménages à la propriété. De même, les délais et les difficultés rencontrés dans l'octroi de permis de construire contribuent à ralentir la construction de nouveaux logements, accentuant ainsi la crise du logement.

Ce sont d’ailleurs ces mêmes mesures qui poussent les propriétaires à opter pour un système de location plus juste, plus rentable et moins contraignant.

Ainsi, plutôt que de désigner la location courte et moyenne durée comme bouc émissaire, il est crucial de s'attaquer aux véritables problèmes structurels du marché immobilier. Des réformes législatives sont essentielles pour résoudre la crise du logement.

L'exemple récent de l'Argentine illustre la possibilité de résoudre cette crise. Le mercredi 20 décembre 2023, le président argentin, Javier Milei, a initié une dérégulation massive en signant un décret visant à modifier ou à abroger plus de 300 normes, dont celles régissant les loyers. Selon la Chambre argentine de l'immobilier (CIA), quinze jours après le DNU (décret de nécessité d’urgence) publié le 29 décembre 2023, l'offre d'appartements a doublé dans la ville de Buenos Aires et les prix ont chuté de 20% à 30%.