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Entre la taxe d’habitation, la taxe foncière, la taxe sur les revenus locatifs et une pléthore d'autres impôts et réglementations, les propriétaires immobiliers se retrouvent confrontés à un labyrinthe fiscal et juridique qui entrave les investisseurs et en décourage plus d’un à se lancer.
De plus, les dispositifs d'aides mis en place sont de plus en plus complexes, ce qui ne fait qu'ajouter de l'incertitude et de l'absence d'attrait pour l'investissement immobilier.
Les propriétaires sont assujettis à de nombreuses normes et taxes, qui s’accumulent et semblent interminables. Revenons en détail sur les plus contraignantes et les raisons pour lesquelles leur imposition est considérée comme abusive.
La loi climat vise à améliorer la performance énergétique des logements et à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre afin de lutter contre le changement climatique. Les propriétaires de logements classés F sont tenus d’effectuer des rénovations. Les logements G sont qualifiés de passoires thermiques et interdits en location.
Cette loi suscite de vives inquiétudes puisqu’elle nécessite des travaux plus onéreux que jamais pour les propriétaires souvent déjà étranglés par un tas d'impôts et taxes en constante augmentation.
Si vous ne réalisez pas les travaux selon un calendrier parfois déconnecté imposé par les élus, vous risquez de perdre le droit de mettre votre bien en location. Cette politique punitive de l'écologie et de l'atteinte au droit de propriété ne fait que débuter. Une chose est certaine, cela ne facilitera pas la tâche des propriétaires pour trouver le budget nécessaire à ces lourds travaux, d'autant plus qu'aucune aide n'est prévue pour les sociétés comme les SCI.
Avant même d’investir, les futurs propriétaires se trouvent confrontés à des taxes, démarches administratives, et cela commence, dans certaines villes, par le permis à louer.
En vue de lutter contre l’habitat insalubre, certaines communes peuvent exiger un permis à louer, obligeant ainsi les propriétaires à suivre une procédure administrative préalable à la mise en location.
C’est une démarche supplémentaire, visant à ce que les logements soient décents, qui crée beaucoup de latence, notamment lorsqu'il faut attendre que la seule personne en charge de ces dossiers à la mairie soit disponible. Les délais d’attente pour obtenir un rendez-vous peuvent parfois s’étendre sur plusieurs mois, sans compter la possibilité de devoir en reprendre un à cause du non-respect de l’une des nombreuses cases établies par le bureaucrate.
Des logements décents restent ainsi inexploités pendant des mois, exacerbant la crise du logement actuelle et infligeant des pénalités supplémentaires aux propriétaires qui supportent les charges d’un bien qu’ils possèdent, tout en étant entravés par des procédures déconnectées et souvent infantilisantes.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables.
Elle est toutefois maintenue sur les résidences secondaires et ses dépendances, ne faisant pas l’objet d’une résidence principale pour le locataire. Son montant varie d’une commune à l’autre et le taux d’imposition est défini par les collectivités territoriales.
Cette obligation déclarative a un réel objectif de “flicage”. Elle réduit davantage le droit à la propriété des propriétaires qui ne vont pas dans leur sens et surtaxe les “salauds de riche” ayant osé, par le fruit de leur travail, investir pour leurs vacances ou leur vieux jours, dans une résidence secondaire.
La taxe foncière est un impôt local à destination des propriétaires ou usufruitiers d’un logement au 1er janvier. Cette taxe ne cesse d’augmenter sans limites et peut atteindre parfois 50% d’augmentation d’une année sur l’autre dans certaines villes. Elle est devenue une vraie épée de damoclès au-dessus de la tête et un véritable crédit pour les propriétaires !
“J’ai arrêté l’immobilier locatif, je donnais tout à l’état !”, disent fréquemment de nombreux propriétaires. En effet, en plus des taxes liées à l’investissement, la mise en location d’un bien par un propriétaire est, comme toujours, taxée par l'État.
Après tout, pourquoi pourrait-on gagner de l’argent en prenant des risques avec l’immobilier en France et en rendant service en logeant des personnes ?
Nous ne parlerons pas de la niche fiscale du meublé, qui permettait de gagner un peu d'argent et qui est désormais dans le collimateur de l'État.
En plus d’être surtaxés, les propriétaires sont menacés d’être sur-endettés. La loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a créé le délit d’expulsion illégale. Si votre bien est squatté, vous êtes dans l’interdiction d'éjecter le squatter, sous peine de poursuites - assez sarcastique pour une loi prétendant réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives.
Favoriser l'accès au logement, la protection des populations vulnérables et le développement de l'offre de logements, ne devraient pas encourager l’occupation illégale et l'endettement des propriétaires. Ne serait-il pas temps de trouver un juste milieu ?
Le président Argentin, Javier Milei, a annoncé le mercredi 20 décembre 2023 une dérégulation massive et a signé un décret destiné à modifier ou abroger plus de 300 normes dont celles sur les loyers. Selon la Chambre argentine de l’immobilier (CIA), 15 jours après le DNU (publié le 29 décembre 2023), l’offre d’appartements a déjà doublé dans la ville de Buenos Aires et les prix ont chuté de 20 % à 30 %.
Afin de se conformer à différentes lois telles que la loi climat et réaliser les travaux de rénovation dans votre logement, l’État a généreusement proposé un éco-prêt à taux zéro.
Il est éligible pour les travaux de rénovation ponctuelle afin de permettre à votre logement d’améliorer sa performance énergétique (isolation de votre toiture, changement de fenêtres, chauffage…), pour les travaux de rénovation globale permettant à votre logement d’atteindre une performance énergétique minimale, et les travaux de réhabilitation de votre installation d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.
Pour y bénéficier, votre logement doit se situer dans une zone tendue et vous ne devez pas dépasser certains plafonds de revenus. C’est une mesure politique incitative à l’écologie mais elle n’est pas accessible à tous. Et comme souvent les conditions et démarches d’attribution suffisent à renoncer au dispositif.
Et si nous continuons la ribambelle de dispositifs dits “avantageux pour le propriétaire” ?
Pendant que l’état s’enrichit grâce à la surtaxation, les propriétaires, quant à eux, se voient de nouveau restreints par le dispositif “louer abordable”, qui “offre” une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent à un prix inférieur au marché.
L’objectif ? Rendre le logement accessible aux plus précaires. Une belle initiative en façade, mais peu rentable dans le fond. En effet, les propriétaires sont censés payer moins d’impôts, à hauteur de la diminution du loyer.
Cependant, pour se faire, les propriétaires doivent se soumettre à certaines règles, dont se conformer à un niveau de performance énergétique minimum et à de nombreux travaux.
Cela rejoint le dispositif de plafonnement de loyer instauré dans certaines villes. Les élus locaux déterminent désormais le montant du loyer auquel vous pouvez proposer votre bien sur le marché.
Ce dispositif entraîne de nombreux propriétaires vers des investissements non rentables, parfois incapables de couvrir les mensualités bancaires. Il est étonnant de voir l’État mettre son grain de sel lorsqu’un individu est intéressé par l’achat d’un bien à un prix donné. La liberté contractuelle est-elle réellement préservée ?
Les investissements locatifs Pinel et Pinel+ offrent une réduction d'impôt selon la durée d'engagement et des critères stricts. Les logements doivent être non-meublés, respecter des normes énergétiques et être situés en zone de déséquilibre, dans des immeubles d’habitation collectifs.
Pour le Pinel classique, les conditions sont inchangées mais les taux de réduction d'impôt diminuent avec le temps.
Pour le Pinel+, les taux antérieurs sont maintenus si le logement se trouve dans un quartier prioritaire ou répond à des critères élevés de performance énergétique, d'usage et de confort.
En somme, ces dispositifs encouragent les investissements tout en favorisant la qualité et l'accessibilité des logements, ainsi que la revitalisation des quartiers défavorisés.
Cependant, les propriétaires perdent la liberté de leur investissement en contrepartie d’avantages fiscaux, qui permettent uniquement de dépenser moins d’impôts, mais ne permettent pas de gagner plus d’argent.
Le dispositif Denormandie étend les avantages du Pinel aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé en vue de le mettre en location.
En vigueur jusqu'au 31 décembre 2023, le Denormandie encourage l'investissement locatif dans le secteur de la rénovation urbaine. Cependant, les démarches sont excessives et des dossiers se rapprochant du dictionnaire sont demandés. Dès que l’état aide les propriétaires et donne la moindre euros, il faut attendre des années !
La loi ELAN vise à plusieurs objectifs :
Elle concerne divers acteurs tels que les bailleurs sociaux, les aménageurs, les promoteurs, les urbanistes, les locataires, les propriétaires, les collectivités territoriales, les professionnels de l’immobilier et les syndics.
Les propriétaires de biens en zones tendues sont soumis à un encadrement strict des loyers. Les logements de qualité peuvent bénéficier d'un complément de loyer, mais les sanctions pour non-respect sont renforcées, avec des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Cette loi vise à saturer la rentabilité des investisseurs, qui n’investissent plus sous un certain taux de rentabilité et conduit à l’immobilisation du marché immobilier.
La proposition de loi Lagleize vise à changer fondamentalement la détention foncière en France, en transférant la propriété des terrains des propriétaires individuels aux collectivités locales.
Les acheteurs paieraient un loyer mensuel aux collectivités locales, mais seraient dispensés du paiement du foncier lors de l'achat.
Cependant, cette proposition suscite des questions sur les principes fondamentaux de la propriété foncière en France. Selon l’Article 552 du Code civil français, "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des servitudes ou Services fonciers.” Cette disposition légale confère traditionnellement des droits étendus aux propriétaires de terrains en France.
Les acheteurs seraient alors tenus de verser un loyer mensuel aux collectivités locales, mais seraient exemptés du paiement du foncier lors de l'achat du bien immobilier.
Cette mesure radicale cherche à répondre à la crise du logement en séparant la propriété du sol de celle du bâtiment. Son objectif principal est de contrer la hausse des prix de l'immobilier en s'attaquant à l'augmentation du coût des terrains.
La nouvelle loi propriétaire 2023 impose une déclaration obligatoire pour tous les propriétaires de biens immobiliers en France. Depuis le 1er janvier 2023, ils doivent déclarer l'occupation et renseigner les occupants sur le site Impots.gouv.fr. Une démarche en sus pour les propriétaires déjà dépassés par le nombre de lois et taxes auxquels ils sont assujettis.
Cette obligation concerne tous les propriétaires de logements, qu'ils soient occupants, bailleurs, résidants en France ou à l'étranger pour des bien localisés en France. Le nu-propriétaire est exempté sauf en cas de reconstitution totale de la propriété. La déclaration concerne les logements et leurs dépendances, excluant les terrains nus.
Elle s'applique à tous types d'habitations, y compris les résidences principales, secondaires, vacantes, louées nues ou meublées, logements sociaux, locations saisonnières ou affectées à un usage professionnel.
Finalement, ce sont toujours les mêmes qui payent : ceux qui ont pris le risque de devenir propriétaire, avec un crédit pour construire un patrimoine, et laisser quelque chose à leurs enfants et petits-enfants. L'État providence ne récompense pas les personnes honnêtes.
Arrivons-nous à la fin de l’investissement rentable et à une accumulation excessive de taxes ?
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